what should the buyer check before booking the Flat according to RERA Act,2016? खरीददाराने कोणत्या गोष्टीं चेक करणे गरजेचे आहे RERA ऍक्ट, २०१६ नुसार?

1. बांधकाम व्यावसायिक, कंत्राटदार, विकासक, इस्टेट डेव्हलपर(म्हणजे प्रोमोटर )यांनी रिअल इस्टेट प्रोजेक्टची नोंदणी Real Estate Regulatory Authority (रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाकडे ) करणे आवश्यक आहे त्याशिवाय रिअल इस्टेट प्रोजेक्ट किंवा रिअल इस्टेट प्रोजेक्टचा भाग असलेल्या प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारत किंवा कोणताही planning area,( कोणतेही नियोजन क्षेत्र) यांची जाहिरात, मार्केट, बुक, विक्री किंवा विक्रीसाठी ऑफर करू शकत नाही किंवा खरेदी करण्यासाठी व्यक्तींना आमंत्रित करू शकत नाही.
2. प्रोमोटर यांना त्यांच्या प्रकल्पाची जाहिरात आणि विक्री करण्यापासून देखील मनाई करण्यात आली आहे, जोपर्यंत त्यांनी authorities कडून आवश्यक असलेल्या (मांन्यता) approvals मिळवलेल्या नाहीत आणि त्यांचा प्रकल्प RERA मध्ये नोंदणीकृत होत नाही.
3. प्रोमोटर booking आणि allotment letter दिल्यावर खरीददाराला खालील माहिती उपलब्ध करून देण्यासाठी जबाबदार आहे – a)नियमांनुसार, authority नी मंजूर केलेल्या त्यांच्या वैशिष्ट्यांसह मंजूर आराखडे आणि लेआउट प्लॅन साइटवर किंवा authority च्या निर्देशानुसार इतर ठिकाणी प्रदर्शित करतील. b) टप्प्यानुसार पूर्ण होणाऱ्या Project चे time schedule आणि पाणी, स्वच्छता आणि वीज यांसारख्या civic (नागरी) सुविधा उपलब्ध करून देतील.
4. प्रोमोटर यांची स्थानिक कायद्यांनुसार किंवा सध्या लागू असलेल्या इतर कायद्यांनुसार completion certificate किंवा occupancy certificate किंवा दोन्ही सर्टिफिकेट्स
   संबंधित नेमलेल्या अधिकाऱ्याकडून मिळवणे आणि ते खरीददाराला वैयक्तिकरित्या किंवा सोसायटीला
   उपलब्ध करून देण्याची जबाबदार आहे.
5. प्रोमोटर यांच्यावर सोसायटीकडून प्रोजेक्टच्या maintenance देखभालीची जबाबदारी स्वीकारेपर्यंत माफक दरात आवश्यक सेवा देण्याची जबाबदारी राहील.
6. स्थानिक कायद्यांनुसार प्रॉपर्टीधारकांचे असोसिएशन किंवा सोसायटी किंवा सहकारी संस्थेची किंवा त्यांच्या फेडरेशनची निर्मिती करावी लागेल.
   जर तसा स्थानिक कायद्या नसेल तर बहुसंख्य प्रॉपर्टीधारकांनी त्यांचे प्लॉट किंवा अपार्टमेंट किंवा इमारत प्रोजेक्टमध्ये बुक केल्यावर ३ महिन्यांच्या आत असोसिएशन किंवा सोसायटी किंवा सहकारी संस्थेची किंवा फेडरेशनची निर्मिती करावी लागेल.
7. प्रोमोटर यांनी जारी केलेल्या किंवा प्रकाशित केलेल्या जाहिरातीमध्ये किंवा प्रॉस्पेक्टसमध्ये authoritiesच्या वेबसाइटच्या पत्त्याचा ठळकपणे उल्लेख केला पाहिजे, ज्यामध्ये नोंदणीकृत प्रोजेक्टचा सर्व तपशील आणि authoritiesकडून मिळालेला registration number आणि त्याच्याशी संबंधित अशा इतर बाबींचा समावेश असला पाहिजे.
8. प्रोमोटर यांनी प्रोजेक्टचा physical ताबा प्रॉपर्टीधारकांना देई पर्यंत सर्व खर्च जो त्यांनी प्रॉपर्टीधारकांकडून घेतलेला(वसूल ) केला आहे (जसे की जमिनीची किंमत, जमिनीचे भाडे, नगरपालिका किंवा इतर स्थानिक कर, पाणी किंवा विजेचे शुल्क, maintenance (देखभाल) शुल्क, कर्ज आणि त्यावरचे व्याज, प्रोजेक्टच्या संबंधित authorities , banks and financial इन्स्टिट्यूशन्स यांना द्यावयाचे शुल्क ) तो त्यांनी भरावा.
9. प्रोमोटर यांनी कोणत्याही अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या विक्रीसाठी करार पूर्ण केल्यानंतर अशा अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीवर कर्ज काढू नये आणि असे कर्ज काढले गेले असल्यास, तेव्हा सध्याच्या इतर कोणत्याही कायद्यात काहीही (नियम) समाविष्ट असले तरीही ज्या प्रॉपर्टीधारकाने असे अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारत घेण्यास सहमती दिली आहे तर त्याच्या हक्कावर आणि हितावर त्याचा परिणाम होणार नाही.
10. प्रोमोटर हे केवळ विक्रीच्या कराराच्या अटींनुसार व्यवहार रद्द करू शकतात पण खरीददाराला हे मान्य नसेल आणि विक्री कराराच्या अटींनुसार किंवा एकतर्फी आणि कोणत्याही कारणाशिवाय रद्द झाला असल्यास , मदतीसाठी authorityकडे जाऊ शकतात.
11. जेथे कोणतीही व्यक्ती जाहिरात किंवा प्रॉस्पेक्टसमध्ये समाविष्ट असलेल्या माहितीच्या आधारे किंवा कोणत्याही मॉडेल अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या आधारावर advance किंवा deposit भरते आणि त्यात समाविष्ट असलेल्या कोणत्याही चुकीच्या, खोट्या विधानामुळे कोणत्याही प्रकारचे नुकसान होते तेव्हा खरीददाराला प्रोमोटर ह्यांच्याद्वारे कायद्यानुसार प्रदान केलेल्या पद्धतीने भरपाई दिली जाईल.
12. जर व्यक्तीचे नोटीस, जाहिरात किंवा प्रॉस्पेक्टसमध्ये समाविष्ट असलेल्या अशा चुकीच्या, खोट्या विधानामुळे नुकसान झाले असेल आणि त्याची प्रोजेक्टमधून माघार(बाहेर पडण्याची ) घेण्याची इच्छा असेल तर त्याला त्याचे संपूर्ण गुंतवणुकीचे पैसे व्याजासह आणि कायद्यानुसार ठरलेली भरपाई( compensation ) या दोन्ही गोष्टी दिल्या जातील.
13. प्रोमोटर हे पहिल्यांदा विक्रीसाठी करार केल्याशिवाय deposit or advance घेऊ शकत नाहीत.                              प्रोमोटर हे अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या किमतीच्या दहा टक्क्यांपेक्षा जास्त रक्कम, advance किंवा अर्ज(application) फी म्हणून, पहिल्यांदा विक्रीसाठी लिखित करार न करता आणि हा करार नोंदणी(रजिस्टर) न करता एखाद्या व्यक्तीकडून स्वीकारु शकत नाहीत.
14. प्रोमोटर अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या संदर्भात असलेल्या मंजूर योजना, लेआउट प्लॅन आणि स्पेसिफिकेशन्स आणि त्यात वर्णन केलेल्या फिक्स्चर, फिटिंग्ज आणि सुविधांमध्ये कोणतेही बदल त्या खरीददाराच्या पूर्वसंमतीशिवाय करणार नाही.
15. प्रोमोटर खरीददाराच्या आवश्यकतेनुसार किरकोळ बदल करू शकतात किंवा अधिकृत Architect or Engineer नी खात्री केल्यावर आणि त्यांच्या शिफारसीने गरजेचे architectural and structural बदल खरीददाराला सांगूनच करू शकतात.
16. कोणताही structural दोष (बांधकामातील दोष ) किंवा कामगारांच्या कामामध्ये , गुणवत्तेमध्ये ,दिलेल्या सुविधांमध्ये किंवा विक्रीच्या करारामध्ये नमूद असलेल्या promoterच्या जबाबदाऱ्यांमध्ये कोणताही दोष आढळल्यास, खरीददाराने ताबा सुपूर्द केल्याच्या तारखेपासून पाच वर्षांच्या आत promoterच्या निदर्शनास आणून आणून द्यावे. तीस दिवसांच्या आत, पुढील शुल्क न घेता अशा दोषांची दुरुस्ती करणे हे promoter चे कर्तव्य असेल. अशा दोषांची दुरुस्ती करण्यात promoter अयशस्वी झाल्यास पीडित खरीददारांना कायद्यानुसार प्रदान केलेल्या पद्धतीने योग्य मोबदला मिळण्याचा अधिकार असेल.
17. Promoterने खरीददारांकडून मिळालेल्या रकमेपैकी 70% रक्कम शेड्युल्ड बँकेत वेगळे खाते काढून ठेवावी.
18. Engineer, Architect आणि Chartered accountant यांनी प्रमाणित केल्यानंतर Promoter ने खात्यातून रक्कम काढावी आणि ती रक्कम प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या टक्केवारीच्या प्रमाणात असेल.
19. प्रोमोटर ने प्रत्येक आर्थिक वर्षाच्या समाप्तीनंतर सहा महिन्यांच्या आत त्याच्या खात्यांचे चार्टर्ड अकाउंटंटद्वारे ऑडिट करून घ्यावे.
20. Authorityच्या वेबसाइटवर प्रवेश करण्यासाठी आणि त्यावर स्वतःचे web page तयार करून त्यात प्रस्तावित प्रोजेक्टचे भरण्यासाठी promoterने registration number and a Login Id and password प्राप्त करावा.
21. Registrationच्या (नोंदणीच्या) वेळी promoterला एक कालमर्यादा ठरवावी(द्यावी) लागेल ज्या दरम्यान तो प्रकल्प पूर्ण करेल आणि खरेदीदारास हस्तांतरित(handover) करेल ही कालमर्यादा अतिशय महत्त्वाची (पवित्र) आहे कारण जर त्याने सांगितलेल्या वेळेत असे करण्यात अयशस्वी झाला तर RERA Act मध्ये कठोर तरतुदी आहेत. ज्याद्वारे त्याची नोंदणी रद्द केली जाईल आणि त्याचा project Regulator कडून ताब्यात घेतला जाईल.
22. RERA ACT नुसार, Regulator सद्विवेकबुद्धीनुसार सक्तीच्या घटनांमुळं किंवा रास्त परिस्थिती असल्यास registration ची मुदतवाढ करू शकतो. सक्तीच्या घटनां म्हणजे युद्ध, पूर, दुष्काळ, आग, चक्रीवादळ, भूकंप किंवा निसर्गामुळे उद्भवलेल्या इतर कोणत्याही आपत्तीची घटना, ज्यामुळे रिअल इस्टेट प्रोजेक्टच्या नियमित विकासावर परिणाम होतो.
23. जर रास्त परिस्थिती असेल आणि promoter ची काही चूक नसेल तर authority प्रत्येक प्रकरणातील तथ्यांच्या आधारे, त्यांची लेखी नोंदणी करून project ला मंजूर केलेला registration चा कालावधी आवश्यक वाटेल अशा वेळेसाठी वाढवू शकते पण हा कालावधी एक वर्षापेक्षा जास्त नसेल.
    Registration च्या मुदतवाढीचा अर्ज अर्जदाराला या प्रकरणात सुनावणीची संधी दिल्याशिवाय नाकारता येणार नाही.
24. कोणत्याही registered प्रोजेक्टच्या अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या विक्रीसाठी promoter फक्त रेजिस्टरेड रिअल इस्टेट एजंटच्या सेवा वापरतील.
25. Promoter ला जारी केलेल्या किंवा प्रकाशित केलेल्या सर्व जाहिरातींमध्ये किंवा prospectus मध्ये authority च्या website ठळकपणे नमूद करावी लागेल.
26. Promoter संबंधित authority कडून completion certificate किंवा occupancy सर्टिफिकेट किंवा दोन्ही घेण्यास जबाबदार असेल.
27. Promoter रिअल इस्टेट प्रकल्पाचे physical possession खरीददारांना किंवा खरीददारांच्या associations कडे हस्तांतरित करेपर्यंत सर्व खर्च अदा करेल.
28. प्रोमोटर कोणत्याही अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीवर विक्री कराराच्या अंमलबजावणीनंतर कर्ज काढणार नाही.
29. Promoterने मंजूर केलेल्या योजना, लेआउट प्लॅन आणि इमारतींच्या वैशिष्ट्यांमध्ये किंवा project मधील common areas मध्ये कमीत कमी २/३ खरीददारांच्या पूर्वलेखी संमतीशिवाय इतर कोणतेही फेरफार किंवा वाढ करू नये.
30. जमिनीच्या सदोष title मुळे त्याचे कोणतेही नुकसान झाल्यास Promoter खरीददारांना भरपाई देईल.

 

खरीददारांचे अधिकार आणि कर्तव्ये

1. खरीददाराला authority कडून मंजूर केलेले sanctioned plans, layout प्लॅन्स, Promoter बरोबर स्वाक्षरी केलेला विक्री करार आणि RERA ACT मध्ये असलेली माहिती, rules , regulations मिळवण्याचा अधिकार आहे.
2. खरीददाराला टप्प्यानुसार पूर्ण होणाऱ्या project चे वेळापत्रक जाणून घेण्याचा अधिकार असेल, ज्यामध्ये पाणी, स्वच्छता, वीज आणि Promoter आणि खरीददारामधील सहमतीने विक्री करारामध्ये दिलेल्या सुविधा यांचा समावेश असेल.
3. प्रत्येक खरीददार, ज्याने अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारत खरेदी करण्यासाठी विक्रीचा करार केला आहे, तो करारामध्ये नमूद केलेल्या पद्धतीने आणि वेळेत आवश्यक पेमेंट करण्यास जबाबदार असेल ज्यामध्ये share of registration charges, municipal taxes, water आणि electricity charges, maintenance charges, ground rent आणि इतर शुल्क यांचा share असेल.
4. प्रत्येक खरीददाराने अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीसाठी occupancy certificate जारी केल्याच्या दोन महिन्यांच्या आत त्या अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीचा physical ताबा घ्यावा.

पुढील प्रकल्पांना RERA ACT खाली Register करणे आवश्यक नाही:

1. जमिनीचे क्षेत्रफळ 500 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल.
2. अपार्टमेंटची संख्या 8 पेक्षा जास्त नसेल.                                                                                                                    नूतनीकरण/दुरुस्ती/पुनर्विकासाच्या बाबतीत :
3. जेथे विकसित करण्यासाठी प्रस्तावित केलेल्या जमिनीचे क्षेत्रफळ पाचशे चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल किंवा विकसित करण्याच्या प्रस्तावित अपार्टमेंटची संख्या सर्व phases सहित आठपेक्षा जास्त नसेल.

Maharashtra Real Estate (Regulation and Development) )(Registration of real estate projects, Registration of real estate agents, rates of interest and disclosures on website) Rules, 2017:

रिअल इस्टेट प्रोजेक्टच्या registration साठी Promoter ने खालील माहिती द्यावी:-

1. Promoter च्या PAN card ची copy
2. Promoter व्यक्ती किंवा अधिकृत प्रतिनिधी असल्यास त्याचे नाव, छायाचित्र, संपर्क तपशील आणि पत्ता ; किंवा chairman, partners, directors यांचे नाव, फोटो, संपर्क तपशील आणि पत्ता.
3. ज्या जमिनीवर development करायची आहे त्या जमिनीचे legal title मालक किंवा Promoter कडे आहे हे वकिलाद्वारे authenticate करून ह्या report ची copy देणे.
4. ज्या जमिनीवर development करायची आहे त्या जमिनीचा Promoter जर मालक नसेल तर अशा
   जमिनीच्या मालकाबरोबर Promoter ने केलेल्या
   collaboration agreement, development agreement, joint development agreement किंवा इतर कोणत्याही स्वरूपाच्या agreement ची Copy जी मालकाची सहमती दर्शवते आणि अशा जमिनीचे legal title मालकाकडे आहे असा दर्शविणाऱ्या report ची authenticated copies देणे.
5. रिअल इस्टेट Project मध्ये कोणत्याही अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारतीचे नूतनीकरण किंवा दुरुस्ती किंवा पुनर्विकास करायचे आहे आणि मार्केटिंग, जाहिरात, विक्री यांचा समावेश नसेल तर अशा रिअल इस्टेट प्रकल्पाच्या registration ची आवश्यकता नाही.
6. “completion certificate” म्हणजे building permission किंवा certificate, जे कोणत्याही नावाने ओळखले जाते, जे competent authority ने Maharashtra Regional Town Planning Act, 1966 किंवा सध्या लागू असलेल्या इतर कायद्याच्या तरतुदींनुसार जारी केले आहे.
7. Single building Project बाबतीत – Promoter( जर त्याला उर्वरित अपार्टमेंट्स dispose करण्याचा अधिकार असेल तर) occupancy certificate जारी केल्यावर तीन महिन्यांच्या आत legal title खरीददाराच्या नावाने transfer करेल.