घर विकताय? पैसे कमवा आणि Capital Gain Tax पण वाचवा!!

Introduction

एका व्यक्तीला काही कारणास्तव त्याचे घर बदलायचे होते म्हणून त्याने आपले जुने घर विकले आणि त्या विक्रीच्या पैशातून त्याने दुसरे घर घेतले.या प्रकरणात विक्रेत्याचे उद्दिष्ट जुने घर विकून उत्पन्न मिळवणे हा नसून दुसरे योग्य घर घेणे हे होते.जर या प्रकरणात विक्रेत्याला जुन्या घराच्या विक्रीमुळे येणाऱ्या Capital Gains वर income-tax भरावा लागतो, तर तो त्याच्यासाठी त्रासदायक ठरेल. तर अश्या त्रासातून Section 54 of IT Act करदात्याला दिलासा देते ज्यामुळे तो त्याचे निवासी घर विकू शकतो आणि विक्रीतून मिळालेल्या पैशातून तो दुसरे निवासी घर घेऊ शकतो.

Basic conditions

Section 54 चा benefit घेण्यासाठी खालील अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत :-

1. Section 54 चा benefit फक्त INDIVIDUAL  (व्यक्ती) or HUF (Hindu Undivided Family ) साठीच उपलब्ध आहे.
2. जे निवासी घर ( residential house property ) विकले जात आहे ते long-term capital asset असायला पाहिजे.
3. जुने घर विकण्याच्या तारखेपूर्वी एक वर्षाच्या  आत किंवा विकल्याच्या तारखेनंतर दोन वर्षांच्या आत  करदात्याने दुसरे निवासी घर भारतात घेतले पाहिजे किंवा जुने घर विकल्याच्या तारखेनंतर तीन वर्षांच्या आत निवासी घर भारतात बांधावे.
4. भारताबाहेर खरेदी केलेल्या घराच्या बाबतीत कोणत्याही सवलतीचा दावा करता येणार नाही.
5. भारतात खरेदी केलेल्या किंवा बांधलेल्या एका निवासी घराच्या मालमत्तेच्या बाबतीतच सवलत मिळू शकते.
6. पण Finance Act, 2020 ने Section 54 मध्ये amendment (सुधारणा) आणली आणि आता दोन निवासी घरांच्या मालमत्तेत गुंतवणूक करून या सवलतीचा लाभ वाढवण्यात आला आहे.
7. Long term capital gains रक्कम रु. 2 कोटीं पेक्षा जास्त नसेल तर दोन निवासी घरांच्या  खरेदीसाठी किंवा बांधकामासाठी केलेल्या गुंतवणुकीची सवलत मिळू शकते. त्यामुळे, जर capital gains रु. 2 कोटींपेक्षा जास्त असेल तर सवलत केवळ 1 निवासी घरापुरतीच मर्यादित आहे.
8.  जर करदाता हा लाभ घेत असेल तर त्याला त्या किंवा इतर कोणत्याही assessment year साठी हा लाभ पुन्हा वापरता येणार नाही.
9. नवीन मालमत्तेची किंमत रु. 10 कोटी पेक्षा जास्त असल्यास Section 54 मध्ये सवलत घेण्यासाठी जास्तीची रक्कम दुर्लक्षित केली जाईल. उदाहरणार्थ, जर नवीन मालमत्तेची किंमत रु. 14 कोटी असेल तर सवलत देण्याच्या उद्देशाने 10 कोटीच विचारात घेतले जातील आणि रु. 4 कोटींकडे दुर्लक्ष केले जाईल.
10. जे Capital asset विकले जात आहे, ज्यावर Capital gains येत आहे ते long-term residential house property असणे आवश्यक आहे. उदाहरणार्थ, सोन्याच्या विक्रीवर पण Capital Gain येतो कारण सोने Capital Asset आहे परंतु Section 54 चा लाभ इथे मिळणार नाही.
11. हा  लाभ Capital Gain मधून दुसरे निवासी घर खरेदी केल्यासच मिळेल. Capital Gain ची रक्कम निवासी घराव्यतिरिक्त दुसऱ्या Capital Asset मध्ये गुंतवल्यास उदाहरणार्थ दुकानात, तर Section 54 चा लाभ मिळणार नाही.
12. करदात्याला ही सवलत मिळण्यासाठी भारतातील दोन निवासी घरांच्या मालमत्तेत गुंतवणूक करण्याचा पर्याय आहे. हा पर्याय करदात्याला त्याच्या आयुष्यात फक्त एकदाच वापरता येईल, जर long-term capital gain रक्कम रु. 2 कोटी पेक्षा जास्त नसेल तरच.

सवलतीची रक्कम :

Section 54 अंतर्गत सवलतची रक्कम ही खालीलपैकी कमी रक्कम असेल:

• निवासी घराच्या विकल्यावर येणाऱ्या Capital Gains ची रक्कम; किंवा
• नवीन निवासी घराच्या मालमत्तेच्या खरेदी किंवा बांधकामामध्ये गुंतवणूक केलेली रक्कम [ Capital Gains Deposit Account Scheme मध्ये जमा केलेल्या रकमेचा समावेश आहे ]

उदाहरणार्थ,
श्री. राजा यांनी एप्रिल 2017 मध्ये निवासी घर खरेदी केले आणि ते 25 एप्रिल 2023 रोजी रु. 8,40,००० ला विकले. घराच्या विक्रीतून येणारा Capital gain रु. १,००,००० आहे. जुन्या घराच्या विक्रीतून मिळालेल्या पैशातून त्यांनी दुसरे निवासी घर रु. 80,000. मे, 2023 मध्ये खरेदी केले होते. Section 54 अंतर्गत किती सवलत मिळू शकते ज्यावर श्री. राजा दावा करू शकतात?
Capital Asset जर long-term residential house property असेल तर येणाऱ्या capital gains वर Section 54 अंतर्गत सवलत मिळू शकते.
सवलतची रक्कम ही खालीलपैकी कमी रक्कम असेल:

• निवासी घराच्या विक्रीवर येणाऱ्या Capital Gains ची रक्कम; किंवा
• नवीन निवासी घराच्या मालमत्तेच्या खरेदी किंवा बांधकामामध्ये गुंतवणूक केलेली रक्कम

वरील तरतुदी लक्षात घेता, या प्रकरणात खाली असलेल्या रकमांमध्ये जी रकम कमी असेल ती सवलत असेल:
Capital gain ची रक्कम रु. 1,00,000 आहे
नवीन घरातील गुंतवणुकीची रक्कम रु. 80,000 आहे
अशा प्रकारे, सवलत रु. 80,000 आहे
तर  Taxable capital gain रु. 20,000
[ capital gain : रु. 100,000
(-) सवलत : रु. (80,000)
Taxable capital gain : रु. 20,000 ]

जर नवीन घर विक्री केल्यास त्याचे होणारे परिणाम

• जर करदात्याने घर खरेदी किंवा बांधकाम केले आणि Section 54 अंतर्गत सवलत मिळण्याचा दावा केला आणि नंतर नवीन घर विकत घेतल्यापासून किंवा बांधकाम पूर्ण झाल्याच्या तारखेपासून 3 वर्षांच्या आतच विकले, तर हा   दिलेला लाभ काढून घेतला जाईल. 
• जर नवीन घर खरेदी किंवा बांधकाम पूर्ण झाल्याच्या तारखेपासून ३ वर्षांच्या आतच विकले गेले, तर नवीन घर विकल्यावर येणाऱ्या Capital gainच्या calculation च्या वेळी, Section 54 अंतर्गत सवलत म्हणून दावा केलेल्या Capital gain ची रक्कम नवीन घराच्या संपादनाच्या खर्चातून (cost of acquisition) वजा केली जाईल .

Capital Gain Deposit Account Scheme

1. जर Income tax returnभरण्याच्या तारखेपर्यंत, घराच्या विक्रीमुळे येणारा  Capital gain (संपूर्ण किंवा अंशतः) दुसरं घर खरेदी करण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी वापरला गेला नाही तर अशा न वापरलेल्या Capital gain ची रक्कम Capital Gains Deposit Accounts Scheme, 1988 नुसार public sector बँकच्या कोणत्याही शाखेत Capital Gains Deposit Account Scheme मध्ये जमा करून सवलतीचा लाभ घेता येईल.
2. Capital Gains Scheme Account जमा केलेला Capital gain रु.10 कोटी पेक्षा जास्त असल्यास Capital gain calculate करताना जास्तीची रक्कम विचारात घेतली जाणार नाही.
3. पण केवळ Capital Gains Account Scheme मध्ये रक्कम जमा करणे पुरेसे नाही; Scheme मध्ये जमा केल्यानंतर हा निधी घर खरेदी 2 वर्षे किंवा बांधणीसाठी 3 वर्षांच्या आत वापरावा लागेल.

Summary

1. Section 54 चा लाभ फक्त एक व्यक्ती ( Individual ) किंवा HUF साठी उपलब्ध आहे.
2. हा लाभ घेण्यासाठी, निवासी घराची मालमत्ता जी विकली जात आहे ती long-term capital Asset असावी.
3. जुने घर विकण्याच्या तारखेपूर्वी एक वर्षाच्या  आत किंवा विकल्याच्या तारखेनंतर  दोन वर्षांच्या आत     करदात्याने दुसरे निवासी घर भारतात घेतले पाहिजे किंवा जुने घर विकल्याच्या तारखेनंतर तीन वर्षांच्या आत निवासी घर भारतात बांधावे.
4. करदात्याला भारतातील दोन निवासी घरांच्या मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्याचा पर्याय आहे. हा पर्याय करदात्याला त्याच्या आयुष्यात फक्त एकदाच वापरता येईल, जर  long-term capital gain) रक्कम रु.2 कोटी पेक्षा जास्त नसेल तर.
5. सवलतची रक्कम ही खालीलपैकी कमी रक्कम असेल :
   • निवासी घराच्या विक्रीवर येणाऱ्या Capital Gains ची रक्कम; किंवा
   • नवीन निवासी घराच्या मालमत्तेच्या खरेदी किंवा बांधकामामध्ये गुंतवणूक केलेली रक्कम
6. Section 54 अंतर्गत सवलतीचा  लाभ घेतल्यानंतर, नवीन घर त्याच्या विकत घेतल्यापासून किंवा बांधकाम पूर्ण झाल्याच्या तारखेपासून 3 वर्षांच्या आतच विकले, तर  सवलतीचा  लाभ काढून घेतला जाईल.
7. जर Income tax return भरण्याच्या तारखेपर्यंत, घराच्या विक्रीमुळे येणारा Capital gain (संपूर्ण किंवा अंशतः) दुसरं घर खरेदी करण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी वापरला गेला नाही तर अशा न वापरलेल्या Capital gain ची रक्कम Capital Gains Deposit Accounts Scheme, 1988 नुसार public sector बँकच्या कोणत्याही शाखेत Capital Gains Deposit Account Scheme मध्ये जमा करून सवलतीचा  लाभ घेता येईल.
8. 2 वर्षे/3 वर्षांचा नियमानुसार दिलेला कालावधी संपल्यानंतर, Capital Gains Account Scheme मध्ये न वापरलेल्या रकमेवर long-term capital gains च्याद्वारे income  tax आकारला जाईल ज्या वर्षी 2 वर्षे/3 वर्षांचा कालावधी संपेल.

FAQ:-